edificabilità 0,15 mc/mq, per la tipologia consentita si fa riferimento a quanto prescritto per le zone agricole: cfr. pag. 42 delle norme tecniche di attuazione alla variante generale al p.r.g. approvate con deliberazione consiliare n. 26 del 4 luglio 2002) e in parte in zona di “parco campagna” (E/4), la quale riguarda “le fasce di territorio tutelato lungo i corsi d’acqua pubblici” (pag. 39 delle N.T.A.; nella fattispecie il corso d’acqua è il fosso di Gramiccia). Proprio in vista dello sfruttamento urbanistico dell’ampia fascia di verde privato in località “Monti di Scorano”, nelle N.T.A. (pag. 42) si prevede quanto segue:
“Quando un lotto risulta in parte compreso sia nella zona di Parco Campagna vincolato ai sensi della 431/85 ed in parte compreso nella zona di parco privato la volumetria può essere calcolata su tutto il lotto di proprietà e realizzata solo sulla parte non vincolata”.
Tale disposizione riguarda, tuttavia, la sola volumetria. Orbene, sul terreno acquistato dalla predetta Società sono stati realizzati sette villini bifamiliari e un villino unifamiliare, i primi contraddistinti catastalmente con i mappali 266, subalterni 1 e 2, 267, subalterni 1 e 2, 268, subalterni 1 e 2, 279, subalterni 1 e 2, 280, subalterni 1 e 2, 281, subalterni 1 e 2, 282, subalterni 1 e 2, e 283:
di fatto, dunque, in assoluto ed evidente spregio della disposizione sul lotto minimo, sono stati ricavati ben quindici lotti, agevolmente individuabili sul piano catastale facendo riferimento alle “corti” degli elencati immobili urbani, distinte con i subalterni 2 e 4 dei mappali 266, 267, 268, 279, 280, 281, 282, e al terreno circostante il mappale 283. Si tenga altresì presente che, dei 16.040 metri quadri del terreno acquistato dalla “Giafel Immobiliare Due s.r.l.”, 4.050, catastalmente individuati con il mappale 275 del foglio 14 e verosimilmente relativi alla zona inedificabile di “parco campagna”, sono rimasti di proprietà della Società stessa, così come alla Società stessa è rimasto il mappale 284, della superficie catastale di 1.294 metri quadri, sicché i quindici lotti suddetti, chiaramente incompatibili anche con la superficie totale originaria del terreno acquistato (sulla quale potrebbero essere realizzati solo cinque lotti di poco più di 3.000 metri quadri l’uno), sono, di fatto, stati realizzati su 10.696 metri quadri dei 16.040 acquistati dalla Società.
Se la violazione della prescrizione relativa al lotto minimo è evidente anche con riferimento a tutti i 16.040 metri quadri acquistati dalla Società, si tenga presente che, ad aggravare la situazione, sta il fatto che, se la zona inedificabile di “parco campagna” può essere computata ai fini della volumetria, dell’estensione di essa non può evidentemente tenersi conto ai fini della costituzione di lotti. Dai predetti 10.696 metri quadri, inoltre, vanno sottratti i 566 metri quadri di un “ente urbano” non intestato in catasto, ov’è distinto con il mappale 277 del foglio 14, mentre i 395 quadri di un’“area urbana” distinta in catasto con il mappale 276 del foglio 14, sono di proprietà condominiale degli acquirenti dei lotti predetti.
Va poi rilevato, per quanto concerne la tipologia costruttiva, che nelle zone agricole, cui rimanda sul punto la norma relativa alla sottozona del parco privato, non possono ritenersi consentite costruzioni bifamiliari, consentite, invece, nelle sottozone B/2, B/3 e C/2.
C-2) Con atto a rogito del Notaio in Monterotondo FRANCESCO DI PIETRO in data 16 luglio 2003, repertorio n. 39429, trascritto alla Conservatoria dei RR.II. di Roma il 19 luglio 2003 con il numero di formalità 22598, la “Futura Costruzioni 2001 s.r.l.” acquistava da CONCETTA LATINI un terreno esteso complessivamente 22.500 metri quadri e distinto nel catasto di Capena al foglio 14, mappali 52 e 247. Come risulta dalla stessa nota di trascrizione dell’atto, le parti dichiarano “che il terreno in oggetto ricade parte in zona F5 - parco privato, parte in zona E4 - parco campagna, come risulta dal certificato rilasciato dal Comune di Capena in data 15 luglio 2003 allegato all’atto in trascrizione”. Orbene, mentre alla predetta Società risultano tuttora intestati 10.188 metri quadri di quanto acquistato il 16 luglio 2003, catastalmente ora distinti con il mappale 289 del foglio 14 (si tratta probabilmente della zona di parco-campagna investita dal vincolo d’inedificabilità per la presenza della fascia di rispetto del fosso), sui restanti 12.312 metri quadri di “parco privato” sono state realizzate ben sedici unità immobiliari urbane di categoria A/7, che sulla mappa appaiono sette costruzioni bifamiliari e due unifamiliari, identificate con subalterni del mappale 288 dal n. 3 al n. 18, in assoluto spregio tanto della prescrizione relativa al lotto minimo (è evidente che i 3.000 metri quadri di lotto minimo non possono, se non snaturando totalmente il “parco privato”, afferire in comune ad un numero indefinito di unità immobiliari urbane), quanto di quella relativa alla tipologia costruttiva.
Nella nota di trascrizione dell’atto di compravendita di una delle predette unità immobiliari urbane di categoria A/7 si menziona addirittura una struttura di tipo condominiale, del tutto incompatibile con il rinvio alla zona agricola contenuto, in ordine alla tipologia costruttiva consentita, nella norma delle N.T.A. relativa alla sottozona F/5 (parco privato).
Successivamente al terreno di parco privato sul quale ha edificato sedici unità immobiliari urbane la “Futura Costruzioni 2001 s.r.l.”, vi è un terreno sul quale ha costruito la “SALF 2003 s.r.l.”, società dei DI STEFANO.
